A inaplicabilidade da definição agrária de imóvel rural no procedimento de georreferenciamento para fins de registro imobiliário

O acórdão no REsp 1.706.088-ES, de relatoria do Min. Raul Araújo, julgado por unanimidade pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), aborda uma questão relevante no âmbito do Direito Notarial e Registral, bem como do Direito Agrário. O tema central é a definição do conceito de imóvel rural e sua aplicabilidade no procedimento de certificação de memorial descritivo georreferenciado, no contexto do registro imobiliário.

Princípios da especialidade e unitariedade

O acórdão destaca a aplicação do princípio da especialidade, que é fundamental no Direito Registral.

Este princípio exige que toda inscrição no registro público seja realizada sobre um objeto precisamente individualizado.

O artigo 176 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973 ) ilustra este princípio ao determinar que o registro do imóvel deve conter todas as suas características, confrontações, localização, área e, se rural, a denominação ou, se urbano, o logradouro e número, além de sua designação cadastral, se houver.

Georreferenciamento e sua relevância

A Lei nº 10.267/2001 , que alterou a Lei de Registros Públicos, introduziu a exigência de georreferenciamento dos imóveis rurais.

Essa técnica aprimorada de descrição passou a ser obrigatória para desmembramento, parcelamento, remembramento e registro de imóveis rurais, buscando maior precisão na identificação e descrição destes imóveis.

A certificação do memorial descritivo georreferenciado deve constar da matrícula do imóvel, conforme os §§ 3º e 4º do artigo 176, da Lei nº 6.015/1973, garantindo a veracidade das informações no registro público e prevenindo problemas com a superposição de áreas.

§ 3º Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1º será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001)

§ 4º A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo. (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001)

Diferença entre definição agrária e registral

O acórdão faz uma distinção crucial entre a definição de imóvel rural no contexto agrário e no registral.

O Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) define imóvel rural como a totalidade de glebas contíguas do mesmo proprietário usadas para fins econômicos e similares.

Todavia, esta definição agrária não pode ser aplicada diretamente ao direito registral devido ao princípio da especialidade.

No direito registral, cada matrícula representa uma unidade imobiliária específica, devendo ser individualmente demarcada e georreferenciada.

Unificação de matrículas

O julgado esclarece que é permitido ao proprietário solicitar a unificação de áreas descritas em matrículas distintas de sua propriedade, resultando na formação de uma nova unidade imobiliária e na abertura de uma nova matrícula.

Nesta situação, o perímetro georreferenciado abrangerá todos os imóveis antes descritos nas matrículas que serão encerradas para constituir o novo imóvel rural com uma única matrícula.

Referências

REsp 1.706.088-ES , Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 14/5/2024.