Vedação à arrematação por preço vil em execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente

O REsp 2.096.465-SP, de relatoria do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado por unanimidade pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), consolidou o entendimento de que as normas que impedem a arrematação por preço vil também se aplicam à execução extrajudicial de imóvel dado em alienação fiduciária.

A vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, do Código Civil), a mitigação de prejuízos ao devedor (art. 422, do Código Civil) e a necessidade de que a execução ocorra da forma menos gravosa para o executado (art. 805, do Código de Processo Civil) impedem a alienação por valor ínfimo.

Abuso de direito

O art. 187 do Código Civil veda o exercício abusivo de um direito, o que inclui a arrematação por preço vil, configurando-se como medida desproporcional em relação à inadimplência do devedor.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Proteção do devedor

A Lei nº 9.514/1997 , que disciplina a execução extrajudicial de imóveis alienados fiduciariamente, também visa proteger o devedor de uma venda lesiva.

O art. 24, I e VI da lei, mesmo antes das alterações dadas pela Lei nº 14.711/2023 , já previa a indicação do valor do imóvel para venda em leilão, demonstrando a preocupação do legislador em evitar alienações por preço vil.

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

I - o valor da dívida, sua estimação ou seu valor máximo; (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

Mesmo antes da Lei nº 14.711/2023, que expressamente veda a arrematação por menos da metade do valor de avaliação em segundo leilão, o STJ já reconhecia a impossibilidade de arrematação por preço vil, conforme entendimento majoritário na doutrina.

Referências

REsp 2.096.465-SP , Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 14/5/2024, DJe 16/5/2024.